Долевое строительство

Прокуратурой Ленинского района г. Челябинска на постоянной основе осуществляется проведение проверок в сфере долевого строительства.

В ходе осуществления надзорных мероприятий выявляются факты включения в договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключаемых с гражданами, условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В преамбуле Закона о защите прав потребителей указано, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно частям 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)  по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Вместе с тем, в ходе проводимых проверок выявляются факты нарушений вышеназванных требований, выразившихся во включении застройщиками в договоры следующих условий, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей: 

- ограничение права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры в случае, если разница между общей площадью квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указывается в договоре

- увеличение ответственности потребителя и уменьшение ответственности застройщика, ограничение объема прав потребителя при отказе от договора, наличии недостатков выполненных работ, при определении размера неустойки

- уменьшение предусмотренных законом гарантийных сроков на квартиру, технологическое и инженерное оборудование.

По результатам проведенных в 2018 году проверок за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ привлечено 4 должностных лица, застройщикам внесены представления, по результатам рассмотрения которых условия договоров участия в долевом строительстве, заключенные с гражданами, приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства.